Цены на новостройки в кризис: прогнозы с холодной головой
Некогда читать? Вы можете посмотреть видеоинтервью или послушать подкаст.
Что будет с ценами и как рынок реагирует на кризис
— Цены на новостройки — вырастут или упадут? Как правильно оценивать ситуацию и каким прогнозам доверять?
— Пока мы видим влияние на рынок эмоциональных факторов. В кризисные моменты первые решения покупателей и продавцов всегда эмоциональные — они могут меняться после речи президента или появления какой-то публикации. Любые эмоции корректируются быстро, их влияние на рынок очень ограничено во времени.
Причём они часто противоположны — одни покупатели уверены, что всё будет плохо, поэтому надо быстрее закрыть сделку и купить квартиру, другие используют те же самые новости и делают противоположные выводы, что надо отложить покупку и занять выжидательную позицию, ведь потом будет дешевле.
Фундаментальные факторы — платежеспособность населения, уровень реальных доходов, безработица — ещё не начали влиять на рынок. Из-за эмоций мы видим разнообразные прогнозы и оценки — одна компания может зафиксировать рост продаж, а другие — спад. Первичный рынок может чувствовать себя относительно неплохо, а на вторичном рынке затишье. В этом всем нет ничего удивительного, в момент слома рыночных тенденций это бывает достаточно часто.
Другое дело, что сейчас кроме этих эмоций на рынок влияют ещё и карантинные ограничения. Они отличаются от региона к региону — где-то это жёсткие меры, где-то умеренные, которые не доставляют никаких неудобств участникам рынка: где-то Росреестр, МФЦ, банки и застройщики продолжают свободно функционировать, а где-то их деятельность сведена до минимума.
Поэтому сейчас изменения на рынке связаны с карантинными ограничениями и эмоциями, а не с реальным экономическим кризисом.
— Сказывается ли ситуация на валютном рынке на рынке недвижимости?
— Она влияла месяц назад, после резкого изменения курса, потому что с точки зрения сохранения капитала недвижимость не самый плохой вариант для массового покупателя. Любая паника на финансовом рынке подталкивает людей к покупке недвижимости. Сейчас этот эффект уже отыгран и ситуация не влияет на цены.
— То есть пока кризис заметно сказывается только на вторичном рынке, который замер?
— Вторичный рынок сейчас находится под большим ударом — для него и карантинный режим более критичен. Девелоперы используют дистанционные инструменты для продаж, и для них это эффективно, ведь на первичном рынке всегда продавалась квартира несуществующая, фактически продавались некоторые обязательства, и покупатели принимали решения исходя из буклетов, сайтов и картинки, которая у них сложилась.
А вторичка не может существовать без массовых просмотров. Здесь как раз карантин критичен, эти ограничения начинают влиять на прямую, даже если рынок начинает работать, многие покупатели и продавцы сейчас занимают выжидательную позицию и это ограничивает возможности рынка.
Этот момент нужно учитывать девелоперам, потому что часто покупатель первичной недвижимости в тот же момент является продавцом вторичной, и продажа одной квартиры будет сдерживать его от покупки второй.
— Если отложить в сторону эмоциональную реакцию, то какие фундаментальные факторы могут в первую очередь сказаться на рынке новостроек и на ценах?
— Тут есть два аспекта: себестоимость строительства и рыночная конкуренция между застройщиками. Себестоимость строительства в предыдущие годы постепенно росла. Конкуренция остаётся высокой, предложений на рынке достаточно много.
Рост себестоимости не даёт возможности существенно снижать цену, так глубоко, как может себе это позволить вторичный рынок. В то же время возможности покупателя сжимаются, покупатель становится более осторожным, принимать решение он будет дольше, и это столкновение в некоторых регионах может привести к снижению инвестиций в новые проекты и снижению оборота.
Сам факт возможности снижения цен на первичном рынке я бы сейчас рассматривал позитивно: если у девелоперов есть такой инструмент как снижение цен и он приводит к повышению оборотов рынка — это хорошо. Хуже тем рынкам, где уровень цен достаточно низкий, роста цен в предыдущие периоды не было и потому нет резервов для оживления рынка при помощи ценового стимулирования. В некоторых регионах уровень цен на квадратный метр в районе 40-45 тысяч рублей, у них возможности для ценового маневра очень ограничены.
Как понять, что будет с ценами в конкретном регионе РФ
— По каким признакам можно разделить города, чтобы понять, как может развиваться ситуация в конкретном регионе и конкретном городе?
— На мой взгляд сейчас с точки зрения оценки будущей ценовой динамики важно посмотреть на несколько параметров:
1. Темпы роста цен в предыдущие годы.
Есть города, которые вышли на более высокий ценовой уровень относительно предыдущего пика цен в 2015 году. Например, высокие темпы роста цен были в Казани, Новосибирске, Краснодаре. Это резерв для небольшого снижения цен по отдельным сегментами и группам домов.
2. Структура городской экономики.
У нас есть города, где экономика сложилась по постиндустриальной модели, есть промышленные центры. Краткосрочно на ближайшие месяцы города с высокой долей торговли и услуг оказываются в худшем положении. Яркий пример — Краснодар, где огромное число людей занято в торговле и сфере услуг, промышленность не развита, а ситуация с эпидемией одна из худших по регионам и, скорее всего, жёсткие карантинные ограничения будут действовать там достаточно долго.
Города с промышленной экономикой пока не страдают, но сфера услуг хоть и пострадавшая, но достаточно гибкая сфера, она может быстро восстановиться. А у промышленности, напротив, есть определённая инерция, сейчас она работает, но если будут ужесточения и производство будет заморожено, в силу инерции этот эффект будет отложенным.
3. Структура занятости с точки зрения бюджетной сферы.
Пока бюджетники свою зарплату получают даже на карантине, а где преобладает частный сектор, торговля и сфера услуг — там быстрее станут заметны проблемы с платежеспособностью населения.
— Какие города, на ваш взгляд, наиболее устойчивы и привлекательны для застройщиков?
— Решение выходить в тот или иной город надо принимать точно не из текущих факторов развития. Например, мы говорим, что под ударом города с постиндустриальной экономикой — Екатеринбург, Новосибирск, Краснодар, Тюмень. Но у них же более гибкая экономика и они могут быстро восстановиться.
Когда мы говорим, на какие города нужно застройщику ориентироваться — надо смотреть на долгосрочные факторы, города, которые в долгосрочной перспективе сохранят способность привлекать население. Это всё-таки не промышленные центры, а города со сбалансированной экономикой, где развита промышленность и есть высокая доля сферы услуг, развита торговля. Устойчивые демографические тенденции и сейчас не меняются — те города, которые теряли жителей в более комфортных условиях вряд ли станут лидерами с точки зрения перспектив развития рынка жилья в следующие пять лет.
Как повлияет поддержка правительства
— Какое влияние на отрасль окажут правительственные меры поддержки?
— Вариант с субсидированием ипотечной ставки — это уже опробованный и оправданный инструмент, он понятен и важен для поддержки спроса, и важно, что это решение принято на опережение — ещё в марте у нас были хорошие продажи у застройщиков, а в апреле люди уже получают ипотеку по сниженной ставке.
Ипотека, как инструмент развития рынка жилья, отлично работает в условиях экономического роста и способна творить чудеса в условиях экономической стагнации — мы видели, что предыдущие несколько лет на фоне отсутствия экономического роста рынок жилья у нас чувствовал себя хорошо, объёмы продаж у многих компаний росли, несмотря на то что реальные доходы населения снижались. Но в условиях экономической рецессии, ипотеку, даже льготную, можно рассматривать не более чем инструмент антикризисного сдерживания снижения оборотов. То есть эффект будет, но он будет ограниченный.
Рынку нужно готовиться к сжатию, к снижению продаж, но льготная ипотека этот процесс сдержит. Эффект будет, но не таким, как хочется участникам рынка.
— А вообще, на ваш взгляд, у правительства есть какой-то рычаг, который оно могло бы применить, чтобы дать какой-то долгосрочный эффект?
— Здесь надо больше смещать акцент на поддержку в целом потребительского спроса, для того чтобы поддержать общий экономический фон.
А ипотека как раз с одной стороны поддерживает рынок жилья, с другой стороны бьёт по потребительскому спросу, бьёт по городским рынкам именно с точки зрения сжатия возможности домохозяйств. Большее число семей берёт на себя повышенные обязательства на 10-20 лет и неизбежно корректирует свою потребительскую модель, это всё будет бить по экономике.
Мы добавили денег рынку жилья, но тем самым ограничили потребительские возможности домохозяйств, а это опосредовано всё равно негативно влияет на рынок жилья.
— То есть сейчас не столько важна скидка в ипотеке, сколько чтобы условная парикмахерская зарабатывала, и те люди, которые могли бы взять ипотеку, получали зарплату?
— Конечно. Потому что если экономика не будет нормально функционировать, ипотека, не важно хоть под 6%, хоть под 2%, не будет давать должного эффекта и рынок жилья продолжит свое торможение. То есть тот экономический фон и та экономическая ситуация, в которой мы существуем, в долгосрочном периоде выйдет на первый план.
Кризис в 2020 это как в 2008 и 2014 или страшнее?
— В чем различие влияния кризисов 2008, 2014 и 2020 на рынок недвижимости?
— Я бы выделил три ключевых отличия:
1. Раньше перед кризисом у нас был экономический рост, а сейчас — стагнация.
В 2008 кризису предшествовал период экономического роста, цены на жильё росли — к кризису мы подошли с перегретым рынком, и корректировка в ценах тогда была наиболее глубокой. К 2014-2015 году темпы роста цен были не такими высокими как в 2006-2007 год, но рост был, после кризиса 2009 года был как раз период восстановительного роста.
А сейчас мы заходим в кризис, после того как предыдущие пять лет прожили в условиях экономической стагнации и падения реальных доходов населения, с ростом кредитной нагрузки и с отсутствием реального роста цен по большинству рынка.
2. Уровень конкуренции сейчас более высокий.
Что в 2008-2009 году, что в 2014-2015 году, конкуренция была в первую очередь ценовая, сейчас она уже в области цены и качества. Рынки более развитые и более конкурентные, участники сейчас работают с более низкой маржой — это опять же ограничивает возможности для ценового маневра и может привести к сжатию рынка.
3. Сейчас государство сильнее влияет на рынок недвижимости.
Ипотека за предыдущие несколько лет стала одним из главных инструментов социальной политики. Государство всё больше вмешивается в рыночные механизмы, используя ипотеку, материнский капитал и различное субсидирование, как инструменты не только развития рынка жилья, но и инструменты социальной политики.
С одной стороны для рынка в этом есть плюс — поступают новые средства, с другой стороны — опыт предыдущих лет показывает, что ипотека не всегда работает на качественное развитие рынка, она работает на упрощение — этот тренд позволяет поддерживать оборот, но долгосрочно формирует определенные риски с точки зрения структуры рынка жилья, структуры сложившегося спроса, формирования несбалансированного предложения по территориям и в плане типологии жилья. Кризисы обостряют этот дисбаланс и через несколько лет могут вылиться в определённые проблемы для собственников квартир.
— В течение последних пяти лет застройщики прошли период повышения требований к строительному рынку (в том числе переход на эскроу) — как вы считаете, это сделало их более устойчивыми к кризису?
— В целом рынок сейчас более устойчивый, потому что качественно рынок вырос, он ближе к возможностям покупателей, он стал гибче и научился быстро реагировать на изменение спроса.
В плане финансирования вопрос сложный, с одной стороны многие проекты, около 40% строящихся проектов, строятся через эскроу счета, с другой стороны есть много объектов, которые зашли на рынок еще по старой модели финансирования. И спад продаж в их случае угрожает финансированию строительного процесса — именно они могут давать большие скидки, ведь строительный процесс им нужно поддерживать. Хорошо, что большинство таких проектов находятся на завершающем этапе строительства и девелоперы вышли на точку безубыточности. Если бы это было на стадии котлована, было бы гораздо сложнее.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, зампред комитета по аналитике РГР.
Одна из антикризисных мер девелоперов — перевод продаж в онлайн. Это помогает снизить операционные издержки и поддержать спрос в условиях карантина. Как перейти на дистанционные продажи → читайте в нашей инструкции.
Интервью также опубликовано на сайте Единый Ресурс Застройщиков.