Полное руководство по открытию и использованию эскроу-счёта для застройщика

С 2019 года использование эскроу-счетов стало обязательным для новостроек, что минимизировало риски невыполнения обязательств застройщиков перед «‎дольщиками»‎ и повысило прозрачность рынка недвижимости. В статье вы узнаете, как работают такие счета, где их открыть, что происходит при банкротстве банка или застройщика, а также какие плюсы и минусы стоит учитывать при выборе этой схемы расчётов.

Что такое эскроу-счёт

Эскроу-счета для застройщика — это специальные счета, на которых хранятся средства покупателей до ввода жилья в эксплуатацию. Банк блокирует деньги до сдачи объекта, и если объект будет сдан вовремя, деньги перечислят на счёт застройщика, если нет — вернут покупателю.

Эскроу-счета обязательны для новостроек с 2019 года. Этот механизм регулируется Ф-218, он исключает риск нецелевого использования средств и повышает прозрачность сделок.

Как работает эскроу-счёт для застройщика

Принцип работы эскроу-счёта для застройщика прост:

1. Покупатель и застройщик подписывают договор долевого участия (ДДУ), где указывают сроки сдачи объекта.
2. Покупатель переводит деньги на эскроу-счёт, открытый в банке-посреднике.
3. Банк замораживает средства до выполнения условий договора.
4. После сдачи дома и подписания акта приёма-передачи банк переводит деньги застройщику.
   
   Если сроки сдачи объекта нарушены, покупатель может вернуть средства через банк.

Открытие эскроу-счёта для застройщика: как выбрать банк

Если застройщик берёт кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счёт в том же банке, что и кредит.

Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может сам выбрать банк. Однако, эскроу-счета для расчётов по договорам долевого участия (ДДУ) можно открыть только в банках, включенных в официальный перечень ЦБ РФ. Список таких банков включает около 67 кредитных организаций. Среди них Сбербанк, Банк ВТБ, «АЛЬФА-БАНК», РНКБ Банк, АО «Россельхозбанк» и другие. Актуальный перечень банков на сайте ЦБ РФ.

В каких случаях покупатель может забрать деньги

Покупатель может вернуть средства с эскроу-счёта:

• Если нарушены сроки сдачи и дом не сдан в оговоренный период.
• При существенных недостатках объекта, например, трещины в несущих стенах.
• По согласию сторон или решению суда.

В каком случае застройщик получает деньги

Доступ к эскроу-счёту для застройщика открывается только при выполнении двух условий:

1. Дом введен в эксплуатацию и принят госкомиссией.
2. Покупатель подтвердил отсутствие претензий и подписал акт приема-передачи жилья.

После этого банк переводит средства на счёт компании.

Нужен ли эскроу-счёт, если дом уже построен

Нет. Если объект уже сдан и имеет разрешение на ввод в эксплуатацию, покупатель может оформить сделку без эскроу-счёта. В этом случае расчёты проводятся напрямую между сторонами.

Однако для новостроек на этапе строительства использование эскроу-счетов обязательно.

Где и как открыть эскроу-счёт

Шаг 1: выбор банка

Эскроу-счета можно открыть только в банках, которые имеют соответствующую лицензию.

Шаг 2: заключение ДДУ с покупателем
В договоре должно быть прописано:

• что оплата будет производиться через эскроу-счёт;
• условия, при которых средства будут переведены застройщику;
• реквизиты банка.

Шаг 3: открытие счёта

После подписания договора покупатель обращается в выбранный застройщиком банк для открытия эскроу-счёта. Для этого ему потребуются:

• Для физических лиц: паспорт, договор долевого участия (ДДУ), заявление на открытие счёта.
• Для юридических лиц дополнительно могут потребоваться доверенность на представителя и бухгалтерская отчётность.

Шаг 4: перевод средств

После открытия счёта покупатель может перевести средства на эскроу-счёт. Эти средства будут заблокированы до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства по договору.

Особенности открытия эскроу-счёта:

• При ипотеке счёт часто открывает банк-кредитор.
• Комиссию за обслуживание (до 1% от суммы) обычно оплачивает застройщик.
• Средства на эскроу-счёте защищены от арестов судебными приставами.

Что будет, если банк станет банкротом?

Средства на эскроу-счёте застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 млн рублей. Если банк обанкротится:

• Деньги будут переведены в другой аккредитованный банк.
• Строительство продолжится под контролем нового банка-оператора.

Что будет, если застройщик станет банкротом?

При банкротстве застройщика:

• Средства остаются на счёте.
• Обязательства переходят к правопреемнику или другой компании, которая завершит строительство.
• Покупатели могут вернуть деньги через банк, если проект заморожен или становится очевидно, что строительство не закончится в срок. Например, до истечения срока осталось 3 месяца, а у дома залит только фундамент.

Преимущества и недостатки эскроу-счёта

Плюсы:

• Деньги защищены от недобросовестных застройщиков.
• Этапы строительства контролируются банком.
• Покупатель не потеряет средства при банкротстве компании.

Минусы:

• Застройщик не может использовать деньги до сдачи объекта.
• Комиссии банка за открытие счёта увеличивают себестоимость проекта.

Эскроу-счета для застройщика — это надёжный инструмент, который повышает доверие к рынку недвижимости. Они защищают интересы всех участников сделки, но требуют тщательного выбора банка и соблюдения законодательных норм.

А Profitbase поможет  поддерживать объем средств на эскроу и ускорить цикл сделки.

Узнать про возможности Profitbase