Мартовское безумие: весь рынок спорит, что будет с ценами на недвижимость
Разбираемся со всеми предпосылками изменения цен в одной статье.
Отрасль раскололась на два лагеря. Одни предрекают скорый спад, застой и обвал цен, другие уверены, что из-за кризиса цены взлетят. По разным прогнозам цены на недвижимость в России то ли поднимутся на 10%, то ли упадут на 15-20%.
В марте события развивались очень быстро — собрали основные вехи в одной статье и постарались разобраться, к какому изменению цен сейчас больше предпосылок.
Итак, Россия вышла из ОПЕК, рубль упал (и лежит), разгорелась эпидемия коронавируса — что это значит для недвижимости и как реагирует рынок?
Обвал рубля и рост цен на стройматериалы
Фактор роста цен
Доля использования импортных материалов в российском жилом строительстве — 20-25%. Снижение курса рубля приведет к росту издержек девелоперов на закупки стройматериалов, которые им придется включить в стоимость квартир. По оценке экспертов AFI Development это повысит продажную стоимость квартир на 4-5% в течение нескольких месяцев.
Ключевая ставка осталась прежней
Фактор сохранения цен
Банк России 20 марта сохранил ключевую ставку на уровне 6% после длительного цикла ее снижения. В предыдущие финансовые кризисы, спровоцированные снижением цен на нефть и валютными колебаниями, Центробанк России всегда повышал ключевую ставку.
Набиуллина заявила, что вопрос о повышении ключевой ставки на одном из ближайших заседаний ЦБ с повестки не снят.
1. Издержки девелоперов на расходы по кредитам не возрастут:
«Сохранение ключевой ставки на прежнем уровне может стать фактором, сдерживающим рост цен на жилье в России. В условиях перехода на счета эскроу застройщики пользуются банковскими кредитами вместо средств дольщиков, при этом средняя ставка выдачи проектного финансирования к настоящему моменту составляет порядка 8-10% годовых. Увеличение доли предложения, реализуемого по эскроу-счетам, уже отразилось на ценовой динамике: в феврале стоимость "квадрата" в массовом сегменте на столичном рынке выросла на 1,7%»
Кирилл Игнахин, генеральный директор девелоперской компании Level Group
2. Возможность сохранения ставок по ипотеке на прежнем уровне:
«Повышение ключевой ставки Банком России автоматически привело бы к увеличению ипотечных ставок, что, безусловно, негативно отразилось бы на рынке жилой недвижимости, где сейчас спрос на 50-60% формируется покупателями, привлекающими кредит. Текущему кризису предшествовали шесть лет снижения реальных доходов населения, при этом в последние два года цены на жилье выросли примерно на 15-20%. Так что сейчас увеличение ставок — крайне нежелательный сценарий, это негативно бы отразилось на спросе».
Мария Литинецкая, управляющий партнер риелторской компании «Метриум»
Ипотечные ставки пошли вверх. Но чуть-чуть
Фактор снижения цен
Некоторые банки стали реагировать на кризис еще до того, как Банк России объявил о сохранении ключевой ставки, и повысили ставки по ипотечным кредитам.
- Банк «Открытие» — повысили ставку на 1,5%.
- Московский кредитный банк — заверили, что пока не будут повышать ставки.
- ЮниКредит Банк — подняли ставку на 1,5%.
- Росбанк — подняли ставку на 0,7%.
- Райффайзенбанк — подняли ставку на 0,2%.
- ВТБ — не меняли условия.
- Зампред Сбербанка Светлана Кирсанова заявила, что для роста ставок по ипотечным кредитам сигналов на рынке пока нет.
Банки повышают требования к заемщикам
Фактор снижения цен
Банки сокращают количество одобрений по кредитам, больше всего сократилась выдача кредитных карт — если раньше средний уровень одобрения был в пределах 22%, то сейчас — около 5%. По итогам марта на фоне пандемии коронавируса выдачи могут снизиться еще больше, несмотря на растущий спрос со стороны граждан.
Эксперты ожидают ужесточения требований и к ипотечным заемщикам, а также рост спроса на реструктуризацию кредитов и ипотечные каникулы. Это связывают с прогнозируемым снижением доходов населения, возможным урезанием социальных обязательств государства и риском роста безработицы.
Спрос взлетел
Фактор роста цен
За первые две недели марта спрос на недвижимость вырос на 10–30%.
Ожидание повышения ставок по ипотеке также привело к ажиотажному спросу на ипотечные кредиты. Крупнейшие банки зафиксировали увеличение заявок на ипотеку в первую половину марта на 5–25% относительно средних показателей — сообщает РБК. По данным ЦИАН, обесценивание рубля в марте 2020 года вызвало самый высокий всплеск спроса на жилье за последние два года.
Но эксперты сходятся во мнении, что этот всплеск долго не продлится.
Нюанс: девелоперы не могут работать в минус
Фактор роста цен. Или как минимум стагнации.
Средняя рентабельность девелоперских проектов до 2019 года составляла 15-20%, но с переходом на работу по эскроу-счетам она снизилась до 5-8%. Соответственно у застройщиков нет возможности уложить рост издержек в текущую финансовую модель без изменения цен — им придется строить без прибыли, за идею, или даже за свой счет. А если безграничный альтруизм где-то и существует, то не в строительной отрасли.
Так что будет с ценами?
Увеличение себестоимости не ведет к увеличению цен в продаже. К увеличению цен ведет активность спроса, а что будет со спросом — пока открытый вопрос. Причем покупательская активность в регионах будет отличаться из-за различий в их экономике.
«В медиа за последние недели появилось много публикаций на тему цен на недвижимость. И очень часто авторы публикаций упрощают ситуацию, концентрируясь лишь на отдельных факторах. Рынок пока лишь готовится переосмыслить возможное изменение цен, но самым важным показателем в текущей ситуации является оборот рынка, а не то, что будет происходить с прайсами.
Изменение цен – это естественный и нормальный процесс, если сохраняется высокая активность рынка. Пока складывается не очень хорошая картина. Себестоимость проектов выросла из-за изменения схемы финансирования. Ожидаемо подорожают импортные материалы и техника. По отдельности это, вроде бы немного, а вместе — уже заметно. Особенно в тех регионах, где уровень цен был невысоким, и девелоперы уже работали на низкой марже.
И самое главное, рост себестоимости не ведет к росту цены реализации. С другой стороны остается покупатель с ограниченными финансовыми возможностями, туманными перспективами ипотечного кредитования на фоне экономической рецессии.
Поэтому главный вопрос на среднесрочную перспективу – как поддержать оборот рынка и сохранить темпы строительства текущих проектов. И ответ на этот вопрос связан с конкретным городом и регионом, так как городские рынки в предыдущие периоды показывали слишком контрастную динамику и подошли к текущему моменту с полярными показателями».
Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риэлторов.
