Экологичный девелопмент: тренды, кейсы и готовые решения

Экология — это прекрасно. Чистый и красивый мир без мусора, в котором ничто не отравляет ни людей, ни животных. Идиллия, утопия, сказка. Только очень дорогая — ее сложно продать суровому российскому покупателю. В новой статье Profitbase разбираем тренды и кейсы эко-девелопмента на российском рынке, а также готовые решения, которые помогут сделать эко-проекты доступнее.

Большинство проектов с приставкой «эко» в России — это ЖК в спальных районах, где воздух почище, а где-то рядом даже есть лес или парк (по крайней мере в начале строительства). В этой статье под эко-ЖК мы имеем в виду здания, системы в которых минимизируют неблагоприятное влияние на окружающую среду.

Суть эко-строительства

Основных принципа всего два:

1. Здание построено из безопасных для здоровья человека материалов.
2. Инженерные системы и технологии в здании заточены на экономию природных ресурсов.

Эко-девелопмент в Европе и в России

В Европе тенденции экологичного строительства гораздо заметнее, чем в России.

1. Экологические стандарты и применение новых технологий в европейских странах лоббируется государством — девелоперы получают льготы, которые позволяют им продавать эко-проекты по рыночным ценам, хотя затраты на их возведение выше на 20-30%. У нас есть ГОСТ Р 54694 2012 — «Оценка Соответствия. Экологические требования к объектам недвижимости», но он носит рекомендательный характер и не дает девелоперам никаких льгот.

Евгений Тесля,
генеральный директор EST Group:

«Во многих странах девелопер получает те или иные налоговые послабления, либо правительство частично финансирует например ветрогенерацию, в России пока такая система не налажена. Единственное, что предусматривает ФЗ №261, это освобождения от налога на имущество на 3 года. Для бизнес-центра площадью 40 000 м2 это примерно 60 млн руб. Добиться таких налоговых послаблений на сегодняшний день можно только с применением судебной практики, что, конечно, не создает прозрачности для девелопера».

2. Европейцы видят ценность в эко-жилье, ведь оно помогает экономить ресурсы и тем самым снижать коммунальные расходы.

В России эко-характеристики ЖК воспринимаются покупателями как бонус, «фишка» ЖК при выборе из нескольких похожих предложений.

Ирина Доброхотова,
председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», председатель экспертного совета по инновациям РГУД:

«При прочих равных, если выбирают среди нескольких приблизительно одинаковых по цене ЖК, могут предпочесть эко-проект. Но переплачивать за технологии люди в массе своей не готовы. Единственный фактор, за который могут доплатить – наличие рядом с домом парка или реки, а также виды на эти природные объекты. Еще один привлекательный атрибут – наличие в доме систем очистки воды и/или воздуха, которые сейчас начинают появляться не только в элитных жилых комплексах, но и, например, в бизнес- и премиум-классе.

Но в основном сегодня эко-функции в ЖК скорее являются неким дополнительным конкурентным преимуществом, помогают проекту выделиться среди конкурентов».

Владимир Щекин,
совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District):

«Экологические тренды развиваются в последнее время во всех сферах, не только в недвижимости. Многие люди озабочены будущим окружающей среды: носят шопперы в магазин, не используют пластик и так далее. Это больше свойственно молодому поколению, которое еще только частично достигло возраста покупки квартиры. Но определенно такая тенденция начинается проявляться – при прочих равных покупатели делают выбор в пользу эко-недвижимости».

Евгений Тесля,
Генеральный директор EST Group:

«Экологичное строительство, экосертификация – это мой бизнес, которым я занимаюсь уже более 10 лет и считаю каждый год все более перспективным. На сегодняшний день, с учетом современных реалий, зеленая тема воспринимается человеком все лучше и наверно становится наиболее понятна через здоровый образ жизни. Жить в удобной квартире, со свежим воздухом и теплом, ходить или ездить на велосипеде на работу, работать в экологичном офисе с хорошей вентиляцией, удобным расположением и кофепоинтом. Все это стимулирует бизнес, девелопера строить экологичные коммерческие здания: бизнес-центры, коворкинги, гостиницы, и даже жилые здания в соответствии с экологичными стандартами. И в целом, если и говорить об экологичном строительстве, то стоит ориентироваться на объекты, сертифицированные по международным стандартам LEED, BREEAM или WELL».

Стандарты эко-девелопмента

В России как на стандарт можно опираться на ГОСТ 54694 2012 — он сформирован на основе британского стандарта BREEM и американского LEED. Кейсы застройщиков можно посмотреть в списках: по BREEM и по LEED.

Один самых ярких кейсов — ЖК «Жизнь на Плющихе» Донстроя, который победил в премии Green Awards. В комплексе установлена система энергоэффективного освещения и датчики присутствия, система водосбережения, индивидуальный тепловой пункт с автоматической регулировкой мощности отопления в зависимости от наружной температуры и другие атрибуты «зеленого дома».

Эко-тренды в строительстве и готовые решения, которые можно использовать

Экологичные строительные материалы

Эко-девелопмент предполагает использование в стройке материалов, изготовление, применение и утилизация которых не причиняют вреда здоровью человека и окружающей среде.

Это и использование бетона и отделочных материалов из вторсырья, и использование новых технологичных разработок, например, печать стройматериалов на 3D-принтере.

Решения:

Cerapen — универсальный и экологичный конструкционно-теплоизоляционный материал. Инновационный продукт Сколково.

Apis Cor — мобильный строительный 3D-принтер, которым можно печатать несъемную опалубку для фундамента, железобетонного каркаса и самонесущие стены и перегородки.

Отходы и переработка

Из всех эко-трендов самая обсуждаемая и волнующая в последние годы — это мусор. Кому-то жалко рыб и черепах, которые путаются в пластиковых упаковках и не могут освободиться, кого-то беспокоят мусорные полигоны, недалеко от его дома, а кого-то просто раздражает мусор, раскиданный по улицам. Самых сознательных волнует будущее планеты и уничтожение лесов, поэтому их интересует повторная переработка.

По данным Всемирного фонда дикой природы (WWF) россияне относят на помойку около 60 млн т мусора в год, при этом переработке или сожжению подвергается лишь 10%, остальное – так и лежит на полигонах годами.

В девелопменте тренд выражается в установке специальных контейнеров для раздельного сбора мусора и организации утилизации и отправки на переработку этих отходов.

Еще одно решение — контейнеры подъемного типа. Мусор спрятан в контейнерах под землей, сверху — только аккуратные приемники. Это избавляет двор от мусора, который разносится по двору из-за ветра или животных, а также от размножения насекомых, грызунов и птиц. На поверхности земли остаются только аккуратные урны-приемники. Для извлечения мусора контейнеры поднимаются с помощью гидравлического привода.

Решения:

Ubirator — сервис управления отходами.

Ecolift — система сбора и хранения мусора, которая подразумевает размещение мусорных контейнеров под землей, в специально оборудованной камере.

Инфраструктура для электромобилей

Европа постепенно переходит на электромобили. Дело не только в экологии — они тихие, экономичные, дешевле в эксплуатации и дольше служат.

Норвегия, Нидерланды, Великобритания и Франция поддерживают своих граждан в переходе на электромобили и вводят льготы для них, а в ближайшие 5-15 лет собираются вводить запреты на авто с двигателем внутреннего сгорания.

В рейтинге готовности стран к электромобилям Россия на 23 месте из 25: у нас низкое качество дорог, мало зарядных станций и пока малый спрос на электромобили среди населения.

Сейчас в России всего несколько тысяч электромобилей, но их количество растет — после введения беспошлинного импорта на электрокары спрос за месяц вырос на 30%.  

Поэтому важно развивать сеть электростанций для подзарядки — это инвестиция в будущее.

Девелоперы уже оборудуют машиноместа в паркингах системами индивидуальной зарядки для электрокаров и гибридов. Это стало привычным атрибутом для ЖК элит- и бизнес-класса и бизнес-центров класса А — тренд в своих объектах уже используют «Галс-Девелопмент», Capital Group, O1 Properties, Bau City и другие девелоперы.

Решения:

Электрозаправки.рф — проект по продаже, установке, брендингу и обслуживанию зарядных станций от ведущих мировых производителей.

EVA — первая частная российская компания-производитель зарядных станций для электромобилей.

INTELVISION — подключение и управление умными зарядными станциями здания с локального сервера/планшета/смартфона или через "облако". Решение позволяет производить мониторинг расходов электроэнергии, вести учет посетителей на электромобилях, производить финансовые расчеты по затратам, устанавливать тарифы.

Солнечные панели

Самый популярный источник возобновляемой энергии среди девелоперов — солнечные батареи.

За счет них освещают общедомовые территории и паркинги, снижая коммунальные расходы для жильцов. Важный бонус для жителей — солнечные панели становятся альтернативным источником энергии при аварии. Например в ЖК «Манхэттен» казанского застройщика «Суварстроит» монокристаллические панели площадью 120 квадратных метров могут обеспечивать весь объект электричеством до 10 часов.

В одном из проектов Брусники солнечные панели располагаются на крыше пентхауса, внутри смонтированы аккумуляторные накопители энергии, которые подогревают пол, радиаторы и воду. Летом все тепло передается в систему горячего водоснабжения.

Интересное решение:
WATTS BATTERY — бесшумная и экологичная электростанция, с управлением энергией через мобильное приложение.

Интернет вещей и Умный дом

Умные дома оснащены автоматизированными системами, которые контролируют потребление ресурсов, температуру в комнатах, чистоту воздуха и безопасность. Управлять всей системой житель может через мобильное приложение.

Суть Интернета вещей в передаче данных без участия человека. Например, IoT системы могут регулировать термостат в зависимости от присутствия людей в комнате.

Так житель может удаленно перекрыть подачу воды в квартиру, выключить утюг, снизить температуру, чтобы сэкономить или, наоборот, усилить обогрев, чтобы к его приезду дома было тепло.

Технологии умного дома помогают рационально использовать электричество и воду. Это снижает и негативное влияние электростанций и водоочистных станций на окружающую среду, и расходы жителей на коммунальные услуги.

Для застройщиков наличие у объекта системы умного дома — это одно из конкурентных преимуществ ЖК. Первый кейс появился на Российском рынке в 2009 году — проект «Цифровой район Жулебино». В элит- и бизнес-классе таких проектов уже много, но последние годы девелоперы вносят долю IoT в п комфорт- и эконом-классы.

Один из примеров — «ПИК. Смарт», набор умного дома на базе Яндекс.Станции, который ПИК предлагает своим клиентам за 29 990 рублей.

Решения:

• Wirenboard — контроллеры для умного дома: управление теплом, светом, электричеством, системами вентиляции, контроль счетчиков и датчиков температуры, влажности, освещенности, шума, движения, концентрации CO2 и летучих органических соединений.
• Ivideon — облачный сервис видеонаблюдения и видеоаналитики: распознавание лиц, подсчет посетителей, детектор очередей, контроль за действиями сотрудников.
• Rubetek —  cистема автоматизации дома: управление освещением, электричеством и климатом, видеонаблюдение на придомовой территории.
• Iridium mobile — платформа для автоматизации умных домов и зданий, единый пульт управления инженерными системами, аудио/видео и гаджетами IoT.
• Умный дом ТРОН — система умного дома. Все функции управления зданием собраны в одном приложении на планшете или смартфоне.
• ЛИИС инженерные решения — комплексная система умного дома.
• Smart Airkey — система бесключевого доступа по смартфону на территорию ЖК, в подъезды, в паркинг, в этажные холлы, а также в квартиры.

Зеленые крыши и вертикальное озеленение

В мире покупателя зеленые крыши это просто красиво. Но суть не в маскировке дома под эко-френдли, а в энергосбережении и защите от загрязнений.

Озеленение крыш помогает регулировать температуру и влажность воздуха в здании, а еще они поглощают пыль и шум и защищают строительные конструкции от снега, града, дождя и ветра.  

Зеленая крыша не так проста, как кажется — это многослойная конструкция из железобетонной плиты, водоизоляционного ковра, теплоизоляционных плит, геотекстиля, дренажного и фильтрующего слоев, и только потом уже почвы и растений.

С таким покрытием здания меньше нагреваются в жару и дольше хранят тепло зимой — это позволяет экономить на отоплении и кондиционировании здания. К тому же такие кровли нужно реже ремонтировать.

Это дороже классических крыш и фасадов. Но в отличии от многих эко-трендов в нашей подборке — зеленые крыши сами по себе нравятся людям. Они улучшают внешний вид ЖК, используются как площадки для жителей и за счет этого становятся дополнительной ценностью для покупателя, даже без учета своей экологичности.

Примеры таких проектов есть в портфелях ГАЛС-Девелопмент, Донстроя, Кредо Инвест и других застройщиков.

Потенциал зеленых трендов: что стоит использовать?

Говоря об экологии мы все все равно оперируем экономией ресурсов и конечной выгодой для застройщика и покупателя. Сейчас на российском рынке не та ситуация, чтобы люди массово были готовы переплачивать за соответствие жилья эко-стандартам, но их интересуют решения, которые помогут сделать их проживание в комплексе более комфортным и безопасным, или сэкономить на обслуживании своей недвижимости.

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District)

«Покупатели сейчас при выборе жилья все чаще обращают внимание на экологические аспекты, но далеко не всегда готовы за это платить. К тому же доходы населения сейчас падают, нет возможности оплачивать «фишки», которые не приносят пользы. Поэтому популярны в первую очередь технологии, которые не просто соответствуют экологическим трендам, но и ощутимо улучшают жизнь собственников. К примеру, солнечные панели или умный дом помогут сберечь деньги, то есть даже частично окупятся. А раздельный сбор мусора не требует дополнительных затрат, но становится приятным бонусом. Поэтому такие опции более интересны, чем, к примеру, эко-материалы, которые не так заметны во время проживания».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», председатель экспертного совета по инновациям РГУД:

«Спрос на жилье в проектах с эко-функциями, определенно, есть. Но покупатели по-прежнему выбирают квартиры прежде всего отталкиваясь от бюджета покупки, а также нескольких других ключевых критериев: надежность застройщика, наличие инфраструктуры в жилом комплексе, особенности планировочных решений квартиры. Фактор экологичности пока не стоит в первых строках у потребителя. Хотя, например, стали больше обращать внимания на класс энергоэффективности дома, так как люди понимают, что низкий класс энергоэффективности ведет к большим расходам, скажем, на отопление и кондиционирование».

Девелоперы расширяют ценность своих объектов, продавая уже не стены и даже не квартиру с удобной планировкой, а продавая концепцию, пространство и образ жизни. И в эту картинку ценностей подходят все описанные эко-тренды.

Сейчас использование этих трендов помогает создать добавочную стоимость для объектов премиум-класса и, в некоторых кейсах, выделить ЖК на фоне конкурентов комфорт-класса.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», председатель экспертного совета по инновациям РГУД:

«Экологичность сегодня – это атрибут не только высокобюджетного жилья. Например, «Группа Аквилон» строит жилые комплексы комфорт-класса в соответствии со своей концепцией 4Э: экологичность, энергоэффективность, эргономичность, экономичность. Так, застройщик применяет систему «Термо-S», которая помогает сделать дома теплее: утепление фасада, увеличенный слой утеплителя, цоколя и кровли здания, а также установка многокамерных стеклопакетов с селективным покрытием. В квартирах устанавливают терморегуляторы, чтобы жильцы сами могли регулировать расход тепла. Двухтарифные счетчики позволяют экономить электроэнергию».

Возможно, при получении господдержки развитие эко-направления в девелопменте ускорится, но пока для этого нет явных предпосылок. Сейчас ценность эко-трендов в экономии и повышении качества жизни, но это уже хорошее начало.